开店亏钱的第一大原因不是产品差，是位置错。而大多数人选址的方式是：看中介介绍、去两次、感觉还行、就签了。今天教你一套蹲点教程，成本是三天时间和一点耐心，换来的是这条街的真实底牌。
第一天，数人流。选工作日，分三个时段蹲点：早上七点到九点、中午十一点半到一点半、晚上五点半到八点。站在预选铺位门口，拿张纸只记两栏：经过的人数、朝你这边方向走的人数（双向街道要分方向数）。人流的质量比数量重要：步履匆匆的通勤客进店率低，遛弯的、带孩子的、排队买奶茶的才是潜在客人。
第二天，数同行。挑一家同业态、看起来生意最好的店，记录它的进店人数和经过人数的比值——这就是这条街的进店率基准。再看它高峰期翻台或排队情况，估算它一天的流水。同行能活，不代表你能活；同行都半死不活，价格再好也别接。
第三天，查周边。走一遍五百米：有几个小区、多少栋楼、入住率高不高（晚上数亮灯）、有没有学校写字楼菜市场。再把这条街的空铺全记下来，空铺多说明这条街在衰退，房租再便宜都是坑。
最后算总账：日客流乘以进店率乘以客单价乘以你的盈亏平衡客数。比如估算日进店八十人、客单二十元、日流水一千六，再对照租金人工，算出每天卖多少才保本。数字拼得上，才谈签约；拼不上，中介说得再好听也放下。
记住一句话：选址选的不是铺子，是每天路过它的那些人。花三天认识他们，比花一年后悔划算。